W oficjalnym modelu wymiany danych EGiB parter jest pierwszą kondygnacją nadziemną i może być zapisany jako numer 1. W codziennym języku oraz formularzach ofertowych parter zwykle oznacza piętro 0. Dlatego bez jawnego mapowania ten sam lokal może wyglądać jak położony na dwóch różnych piętrach, mimo że dane opisują tę samą kondygnację.
Jak działa urzędowa numeracja kondygnacji?
Dokumentacja modelu EGiB wyjaśnia, że dla kondygnacji nadziemnych używa się dodatnich liczb całkowitych od 1, przy czym parter jest pierwszą kondygnacją nadziemną. Kondygnacje podziemne otrzymują liczby ujemne od -1 w dół. To numeracja techniczna kondygnacji, a nie dosłowny zapis używany w ogłoszeniu „parter, pierwsze piętro, drugie piętro”.
Praktyczne mapowanie wygląda następująco:
| Opis dla człowieka | Typowy zapis w formularzu | Numer kondygnacji w modelu urzędowym |
|---|---|---|
| pierwsza kondygnacja podziemna | -1 | -1 |
| parter | 0 lub „parter” | 1 |
| pierwsze piętro | 1 | 2 |
| drugie piętro | 2 | 3 |
Tabela pokazuje regułę modelu, a nie gwarancję, że każdy historyczny rekord źródłowy został wypełniony bezbłędnie. W danych mogą wystąpić braki, lokalne różnice, wpisy tekstowe albo pomyłki. Dlatego warto wyświetlać zarówno wartość źródłową, jak i jej czytelne tłumaczenie.
Dlaczego to ma znaczenie przy wycenie?
Jeśli użytkownik wpisze „0”, a system wyszuka wyłącznie rekordy z numerem 0, może pominąć prawidłowo zapisane lokale parterowe z wartością 1. Gdy system potraktuje 1 jako pierwsze piętro bez konwersji, porównania zostaną przesunięte o całą kondygnację. Przy małej liczbie transakcji taki błąd potrafi usunąć większość próbki albo nadać pierwszeństwo niewłaściwym rekordom.
Rozsądna procedura ma trzy kroki:
- przyjąć piętro użytkownika w naturalnym formacie, gdzie parter to 0;
- przeliczyć je na numerację źródła, gdzie parter odpowiada pierwszej kondygnacji nadziemnej;
- zachować oryginalną wartość, aby można było skontrolować mapowanie.
Piętro powinno zwykle pomagać w rankingu podobieństwa, a nie usuwać wszystkie pozostałe transakcje. Gdy w okolicy jest tylko jedna sprzedaż na parterze, warto pokazać również lokale z sąsiednich kondygnacji i wyraźnie zaznaczyć różnicę. Takie podejście opisuje przewodnik jak dobrać transakcje porównawcze.
Szczególnej ostrożności wymagają antresole, lokale dwupoziomowe, przyziemie oraz budynki stojące na stoku. Jedna liczba może wtedy nie opisywać wejścia i faktycznego położenia wszystkich pomieszczeń. Jeżeli źródło pozwala ustalić tylko numer kondygnacji, nie dopisuj z własnej inicjatywy „wysoki parter” ani „suteryna”. Zapisz brak informacji i sprawdź rzut lokalu, dokumentację budynku oraz stan na miejscu.
W eksporcie lub raporcie dobrze jest używać dwóch osobnych kolumn: „numer w danych źródłowych” oraz „piętro dla użytkownika”. Dodaj krótką notę o konwencji. Dzięki temu analityk może ponownie przeliczyć wynik, a odbiorca nie musi znać modelu GML. Jeżeli mapowanie jest niepewne, nie pokazuj go jako faktu bez zastrzeżenia.
Tak samo dokumentuj każdą późniejszą ręczną korektę albo zmianę klasyfikacji rekordu.
Czy numer kondygnacji mówi wszystko o piętrze?
Nie. Sam numer nie mówi, czy parter znajduje się wysoko nad gruntem, czy lokal ma wejście z poziomu ulicy, co znajduje się pod nim ani czy budynek ma windę. Nie opisuje też hałasu, ekspozycji okien, bezpieczeństwa, widoku lub dostępu do ogrodu. To cechy, które kupujący powinien sprawdzić osobno, korzystając z analizy jak piętro wpływa na cenę mieszkania.
Nie należy też przypisywać jednej stałej korekty procentowej każdemu parterowi. RCN nie opisuje konsekwentnie wszystkich cech, które mogły wpłynąć na cenę. Artykuł wpływ windy na wartość mieszkania pokazuje, jak analizować powiązaną cechę bez udawanej precyzji.
Jak sprawdzić podejrzany rekord?
Jeżeli numer nie zgadza się z opisem budynku, zacznij od adresu, numeru lokalu i liczby kondygnacji budynku. Porównaj kilka rekordów z tego samego obiektu. Powtarzalne przesunięcie może wskazywać na inną konwencję prezentacji, a pojedynczy wyjątek na błąd albo nietypowy układ. Dla ważnej decyzji dane o lokalu można skonfrontować z wypisem EGiB, dokumentacją budynku oraz dokumentami sprzedającego.
W raporcie analitycznym warto zapisać: wartość źródłową, regułę konwersji, piętro prezentowane użytkownikowi i stopień pewności. Dzięki temu kolejna osoba może odtworzyć wynik i nie pomyli transformacji z informacją z aktu.
Źródła i metodologia
Regułę numeracji zaczerpnięto z opublikowanego przez GUGiK opisu standardu wymiany danych EGiB, który wskazuje dodatnią numerację kondygnacji nadziemnych od 1 i opisuje parter jako pierwszą kondygnację nadziemną. Kontekst zakresu danych pochodzi z oficjalnej strony Ewidencji Gruntów i Budynków oraz materiałów GUGiK do rozporządzenia w sprawie EGiB. Tabela jest objaśnieniem konwersji, nie korektą danych konkretnego lokalu.
Stan źródeł: 16 września 2026 r.